Erfolgsfaktoren für die Durchführung einer Technischen Due Diligence
Chancen und Risiken liegen bei Immobilien eng beieinander, allerdings sind sie nicht immer fair verteilt. Die Finanzierung von Immobilien- und Grundstückstransaktionen sowie die Entwicklung von Bauprojekten erfordert vom Projektentwickler, den Investoren und dem Kreditinstitut eine möglichst genaue Einschätzung und Bewertung der vielfältigen Chancen und Risiken. Deshalb ist Transparenz hier so wichtig, im Ankauf wie im Verkauf. Bei Transaktionen von Bestandsgebäuden, Projektentwicklungen und Immobilienportfolios sind neben rechtlichen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten auch bau- und umwelttechnische Risiken in die Gesamtbewertung einzubeziehen.
Eine solide Technische Due Diligence trägt wesentlich zu dieser Transparenz bei, denn beim Blick hinter die Fassaden offenbaren sich dem Experten verdeckte Mängel, die dem ungeschulten Auge oft verborgen bleiben. Will man hinter die Kulissen blicken, wird die Sache aber schnell äußerst komplex. Schadstoffe, Instandhaltungsstau und vieles mehr ist vor Ort zu begutachten. Relevante Planungsdaten, Entwicklungsmöglichkeiten, Vermarktungschancen sowie die Risiken der Umsetzung müssen aus wirtschaftlicher und technischer Sicht bewertet werden, um den Wert einer Immobilie für die anstehende Kauf- oder Verkaufsentscheidung zu objektivieren. Naturgemäß muss alles sehr kurzfristig sein, außerdem absolut unabhängig, flexibel und lösungsorientiert – und manchmal auch grenzüberschreitend.
Die Profis im Due-Diligence-Geschäft reagieren pünktlich, nach dem Zeitplan ihrer Kunden, jederzeit und überall, sind an den Druck des Geschäfts gewöhnt, führen routinemäßig multinationale Due-Diligence-Prüfungen innerhalb kürzester Zeiträume durch, liefern "Deal-Breaker"-Einschätzungen innerhalb von Stunden nach erster Unterlageneinsicht oder Objektbesichtigung und schriftliche, bankenkonforme Berichte innerhalb mehrerer Wochen. Das alles schont Kapital und Nerven aller Beteiligten, deckt Chancen auf und minimiert Risiken.
All dies erfordert fähige Leute, hochspezialisiert und mit viel Erfahrung, die Verträge, Pläne und technische Beschreibungen prüfen, sich vor Ort ein eigenes Bild machen und in kurzer Zeit die Fakten auf den Tisch legen. Fachleute, die den Markt so gut kennen, dass auf ihre Empfehlungen Verlass ist. Die die richtigen Fragen beantworten und die Verbindlichkeiten zusammen mit den relativen Risiken, Annahmen und Unsicherheiten klar kommunizieren können. Häufig sind daher Spezialisten verschiedenster Fachrichtungen, wie Architekten, Ingenieure, Altlastenexperten, Haus- und Brandschutztechniker, Immobilienökonomen, Baujuristen, Geologen und Sachverständige innerhalb kurzer Zeit zu mobilisieren.
Schnelligkeit und Informationsvorsprung bedeuten bei Immobilientransaktionen stets einen Wettbewerbsvorteil. Neben langjährig erprobten Werkzeugen spielen daher Datenbanken und maßgeschneiderte IT-Dashboards vor allem für die Bewertung ganzer Portfolios eine immer wichtigere Rolle. Apps ermöglichen den direkten real-time Zugriff auf den aktuellen Stand der gerade bearbeiteten TDDs und erlauben vielfältige Informationsabfragen und Analysen. Sie tragen so zur Beschleunigung und Erhöhung der Transparenz im Transaktionsprozess bei.
Energieeffizienz, Klimabilanz, Green Building Zertifizierung – Nachhaltigkeitskriterien werden für die Zukunftsfähigkeit von Immobilien zunehmend wichtiger. Ökonomischer Mehrwert und Nachhaltigkeit sind längst kein Gegensatzpaar mehr. Eine zentrale Rolle für die Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien spielt der Carbon Due Diligence Ansatz und die aktuellen ESG Anforderungen. Im Rahmen eines ESG Assessments – am wirtschaftlichsten direkt zeitgleich mit der Technischen Due Diligence durchzuführen - werden die gebäudespezifischen CO2-Emissionen analysiert und in Relation zu den gesetzlichen Vorgaben sowie vergleichbaren Objekten gesetzt. Zudem werden Einsparmöglichkeiten aufgezeigt. In die Bewertung fließen auch neue oder bereits geplante Effizienzmaßnahmen ein, damit zukünftige CO2-Emissionen prognostiziert werden können. Das klare Ziel: Klimaneutralität. Die Carbon Due Diligence macht den CO2-Fußabdruck eines Gebäudes oder Immobilienportfolios sichtbar und kalkulierbar.
Die wichtigsten Transaktionsrisiken:
- Risiken im Zusammenhang mit der Baugenehmigung, zeitliche Risiken
- Vertragsrisiken, Risiken im Zusammenhang mit der Mängelhaftung
- Offensichtliche und verdeckte Schäden oder Mängel am Bauwerk, Einschränkung der Tragfähigkeit
- Instandhaltungsrückstau und Modernisierungsbedarf
- Risiken im Boden und Untergrund, Grundwasser
- Altlasten und Kontaminationsbelastung, Gebäudeschadstoffe