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地产开发商不仅要避免“暴雷”,更要重视如何“避毒”

12月 04, 2023

 袁文权

凯谛思董事,韧性、水与环境

2023年对于中国房地产行业无疑是令人唏嘘的一年。在经历了包括多个头部开发商相继“暴雷”事件后,“财务风险”,“运营风险”仍在耳边回响。近期的一则百亿“毒地”诉讼新闻,在社会上掀起了不小风波,将大众从还未消逝的房企的“雷声”中又带到“毒地”之上。

 

关于土壤污染治理、修复及污染责任人认定的相关实施细则在2019年1月1日起实施的《中华人民共和国土壤污染防治法》以及于2021年5月1日起施行的《建设用地土壤污染责任人认定暂行办法》都明确,原则上遵循“谁污染、谁治理”的责任制。但在实务操作中,如果买方未在交易完成前明确相关情况和责任义务,则难以避免后期出现问题时无法追溯对方责任导致承担非必要的损失。

“毒地”事件本身足以为地产开发商、投资机构以及行业相关机构再次敲响警钟。在进行土地交易前,通过聘请独立、专业、且具有职业道德操守的第三方咨询公司,进行全面完善的环境尽职调查(EDD)和工程尽职调查(TDD),确保土地质量和环境适宜开发建设,是十分必要的。

 

环境风险规避——企业能做些什么?

在建设用地交易中,或是尚未验收/施工过程中的项目交易中,甚至是已完工验收运营物业的项目交易中,买卖双方处于信息高度非对等状态。在通常的公司买卖、并购交易,特别是善意收购中,尽职调查的重要性往往被忽视。在交易真实发生前,尽职调查是重要的风险管理措施,通过独立的环境尽职调查可以细致地核实目标资产真实情况、土地潜在问题,增加判断投资可行性的准确概率。

作为交易中的买方/投资人角色,应该通过独立、专业的环境尽职调查过程,获取更全面准确的资产信息,进行环境风险管控,以防未来产生不利的投资损失和风险。

 

例如建设工业用地退场时,中国法律规定应做到土壤污染物调查并完成修复。如果买方在购入工业用地时没有实行详尽的环境尽调,很可能发生退场时需承担前序土地使用主体所造成的土壤及地下水污染修复所需的费用。

再例如工业用地转型用于商业或住宅用地时,如未进行详实独立的环境尽职调查,也可能在土地开发后发生问题时承担高昂的土地修复费用,并面临开发成本落空、后续运营困难、住户维权赔偿、多方诉讼等一系列问题。

 

三个具代表性的相关真实案例

案例一

2019年左右,一大型头部企业在国内一线城市商务区购入一块土地,作为新项目地址并规划建设含多层地下车库的综合体。交易发生前,该企业雇佣了第三方机构对地块进行一期环境调查(现场走访、历史资料及现状审核、人员访谈等)。同时,卖方提供了该地块的土壤调查报告及修复效果,卖方信息显示此地块存在油类污染物,污染范围深度处于地下6米内,且已全部完成土壤修复。买方选择完全信任卖方信息,不继续进行独立的土壤地下水采样分析工作(二期环境调查需要进行土壤和地下水实地采样分析)。

交易完成后,企业聘请凯谛思为工程项目管理公司,在地下车库建设中,于现场地表下深约10米的位置发现异常。经项目团队确认,此地块存在污染物(一类可致癌的挥发性有机物)。最终该企业的标的地块建设工程停工整改,并额外支出几千万的土壤修复费用,对该地块的被污染区域土壤地下水进行修复。

案例一带来的启示

通常在买卖交易中,买方认为在环境尽调时完成初步风险调查评估即可,但是经常容易忽视一期环境调查所揭露和提示的隐性环境风险,并放弃主动进行实地采样的尽调手段,而选择相信可能不完整的公开信息或卖方信息。

其实从第一阶段开始,聘请独立、专业且诚信的经验丰富的环境尽调顾问 (EDD)十分重要。环境尽调顾问将有效进行评估和识别风险,并在必要时合理建议进行额外的第二阶段更为深入的尽调,以更好地保护客户利益。

 

案例二

某上市物流地产企业,于2019年计划购置一块建设用地拓展业务。交易前,卖方据当时法律法规完成并提供了常规污染物调查的相关报告,显示该地块没有需要修复的土壤及地下水污染。

但该企业具有很强的环境管控意识,依旧委托凯谛思对该地块进行了独立的环境尽职调查(EDD)。在进行二期环境调查时,发觉现场土壤地下水有异常。经多轮调查确认,该地块的某一边缘区域存在一种非常规污染物的土壤污染,原因是该地块邻近地块曾坐落一座较为少见类型的杀虫剂厂房。

据此,经与卖方协商,该企业获得了土壤修复费用的赔偿和其他形式的补偿。最终完成了地块交易并进行了土壤修复。

案例二带来的启示

买卖交易中,独立、专业、诚信且经验丰富的环境尽调技术团队 (EDD) 可以帮助买方更加准确地判断污染情况、修复方案和修复费用,从而帮助投资者做出正确的投资决定,规避未知风险。

 

案例三

某上市智能家具及物流仓储企业计划在天津购置一块建设用地,交易前该企业委托凯谛思对目标地块进行环境尽职调查。调查中发现该地块有土壤污染问题。经多轮修复测试的修复效果的验证,最终该企业权衡投资可行性后,放弃了对该地块的买入交易。

案例三带来的启示

通过详尽的环境尽职调查和专业的土壤修复测试工作,买家能够更直观更科学地评估投资可行性,从而做出正确决策。

 

在交易前进行必要的尽职调查

为节省交易成本,实现利润最大化,部分客户/个人买家往往急于进行交易,不愿意投入时间和精力完成完善的尽职调查工作。然而,谨慎的风险管理方法,加上强有力的技术尽职调查,尽管看似在交易中花费了更多的时间和产生了更多的成本,却能提高项目投资交付的确定性。

通过此次“毒地”事件,让我们重新正视和重视在交易前应进行必要的尽职调查。环境尽职调查能够帮助企业在投资、收购、并购或新建及扩建厂区时,科学系统地确认建设用地的环境风险和责任,有助于投资者管理现在及未来的企业运行环境风险,降低投资风险。

2004年以来,凯谛思在中国和亚洲地区已完成数百个一期和二期环境场地调查及尽职责任调查的工作,帮助客户及时发现并预警污染相关的潜在责任与重大损失,平均每年所涉及的调查项目体量累计超千万平米。同时,针对有从污染厂址退出需求的客户,凯谛思可以为其提供从污染调查到修复作业全周期咨询服务,助力客户完成重大商业决策。

作者

袁文权

凯谛思董事,韧性、水与环境