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探索低碳设计,实现建筑价值最大化

5月 23, 2023

作者

Alexis Haass
首席可持续发展官
首席可持续发展官

我们采访了凯谛思首席可持续发展官Alexis Haass,探讨凯谛思如何在日内瓦、伦敦和纽约等城市优化投资,来实现长期影响。我们还讨论了凯谛思如何克服通货膨胀和利率的障碍,投资于可持续建筑领域,深入探讨了低碳设计在建设造价中的作用,以及凯谛思对可持续发展的持续承诺。


随着日内瓦、伦敦和纽约等城市成为建造成本最高的城市,凯谛思如何帮助客户更有效地投资?

作为纽约市等客户值得信赖的合作伙伴,凯谛思深入了解这些城市在能源、交通和建筑领域的气候转型计划。我们利用自己在技术领域的专业知识,例如能源转型,或净零排放建筑和设施等,建议客户如何以最佳方式加速他们的总体规划,以及如何建造智能建筑、做出选择,使资产随着新的净零排放经济和气候现实的出现而增值。

对黄金地段最环保的建筑的高需求显示了市场向现代、绿色建筑转变的明确变化。2022年,所有投资者都面临更高的建造成本和融资成本、交易数量的减少、以及资产价值的下降。虽然黄金地段全新甲级建筑的租金保持稳定,但老旧建筑的回报前景已变得不那么乐观。因此,当成本压力整体上升时,很难投资于额外的可持续性回报,这是有道理的。融资成本在2022年增加了40多个基点,加上2021年开始显现出的持续的供应链挑战,项目可行性成为一个真正的问题,项目交付也受到威胁。然而,无论如何,我们仍建议所有客户避免“因小失大”的陷阱。换句话说,我们告诉客户该如何考虑重要的定量和定性可持续性因素,将这些因素纳入他们当前的投资中,这样就能准确地了解他们计划中的建筑投资——一个“真实的”净现值。

这种向“绿色溢价”的重大转变,归因于最具可持续性地产的价值,将很快成为新的基准。当这种情况发生时,市场将越过陈旧性的界限。到那时,由于建造成本的增加而决定什么都不做的客户将被抛在后面,别无选择,只能向潜在的业主、用户或投资者提出最不具可持续性房产的“棕色折扣”。我们最新的《国际建造成本指数2023》强调,根据RCA/MSCI的最新数据,在伦敦、巴黎和悉尼等不同市场,优质资产的绿色溢价与破旧建筑的租金折扣差距已经扩大到25%至35%之间。


《国际建造成本指数2023》强调了长远眼光对保值的重要性。你采取了什么措施来确保你的公司考虑到其行为的长期影响?

影响长期价值的因素是复杂且相互关联的。它们因城市、地点和资产类型而异。为了支持这一复杂的过程,我们的《国际建造成本指数2023》重点关注四大关键点,总结了有助于确定资产在当前市场中的相关性和价值的关键变量。通过全面应用这些关键点,决策将更加平衡和更明智。

  • 能源表现和脱碳
  • 气候变化风险(影响资产和基础设施)
  • 本地基础设施韧性
  • 资产重新定位的潜力

这四个关键点可以作为指导,在控制预算的同时优先考虑资产投资。然而,优先次序不应该成为现在不为所有关键点进行规划的借口。整体规划应该放在首位。相反,应该使用关键变量中列出的优先级来判断目前可以做什么,而不是应该在整个资产生命周期计划中做什么,并且可以推迟一年或两年再做。


随着通货膨胀和利率上升的持续影响,凯谛思采取了哪些措施来解决这些障碍,并继续投资于可持续建筑实践?

虽然目前的市场状况表明,“什么都不做”或“静观其变”是最安全的选择,但这些策略已不再适合。这是由于需求转向绿色溢价,这使得目前的一些资产面临棕色折扣的风险,甚至在相关监管变得更严格时,面临不合规的风险。不过,这不仅仅是监管要求。租户和用户都在要求不断改进的表现,随着市场需求的增长和气候变化对消费者行为的进一步影响,棕色折扣的风险只会增加。因此,提高资产的韧性是获得最佳长期、乃至中期投资回报的关键。

但客户如何负担起呢?凯谛思采用整体可持续发展方法,将碳和水的减少、自然和生物多样性的增强作为一个整体系统。我们独特的方法是专注于以相同的投资最大化可持续性回报。一个简单的例子是在安装光伏板期间在屋顶上安装太阳能热水板和雨水收集罐。额外的装置虽然使初始资本支出略有增加,但可确保资产的长期韧性。它消除了在屋顶安装的重复成本,这将干扰居住者并可能需要更换控制系统。

处理如此多的变量并不是一件容易的事情,而且可能存在许多障碍。因此,在《国际建造成本指数2023》中,我们提出了一些“不后悔的行动”,例如:

  • 进行简单的能效提升
  • 碳减排(与能源采购相关)
  • 寻求政府对低碳改造的激励(并避免未来的惩罚)
  • 使用数字工具来理解和改善用户行为

在此报告中,我们的团队制定了一个五步计划,帮助客户确定他们是否在考虑并执行所有与长期回报和资产价值相关的问题。这五个步骤是:

  • 计划确定监管和治理将如何影响房产价值。
  • 识别并量化影响您的房地产投资组合的所有风险敞口。
  • 跟踪和适应用户需求的变化。
  • 识别重新定位的机会。
  • 构建并衡量效益案例。

凯谛思如何确保在建造定价中考虑到低碳设计,这在你们的可持续建筑实践方法中发挥了什么作用?

在几个项目中,凯谛思已经在深入研究碳效益和减排。我们独特的方法已经给客户带来了好处。例如,在HS2项目中,通过在设计中关注材料和碳影响,我们能够将混凝土的使用量减少多达30%。混凝土是碳密度最高的材料之一,这带来的碳减排是巨大的:避免了大约7,433吨的碳排放到大气中(相当于20,500架次从伦敦到爱丁堡的往返航班)。除了减少碳排放,设计变更还为整个项目带来了显著的成本效益。

领先的可持续解决方案是凯谛思战略的核心。在凯谛思,用于碳减排的方法十分常见。我们积极参与跨行业组织,因为我们认为标准化和政府行动是必要的,以确保碳计算在整个行业里成为建造采购的常规特征。

希望了解更多?请查看我们的 《国际建造成本指数2023》