Uważny inwestor na twardym gruncie stoi - Geotechnical Due Diligence

Wiesław jest wykształconym i obrotnym człowiekiem. Za młodu ojciec nauczył go jak biznes prowadzić. Wiesław zaczynał od małych rzeczy. Kupował samochody od starszych ludzi, malował, tu i tam zaszpachlował i sprzedawał z dużym zyskiem. Po kilku latach Wiesław dorobił się na tyle, że deweloperem zechciał zostać.

Jadąc od teściowej ogłoszenie zobaczył – sprzedam grunt, tanio. Wiesław się ucieszył, obok obwodnicę budowali, taka działka to żyła złota – pomyślał. Wybuduję osiedle i zaraz się chętni znajdą. Teraz wszyscy chętnie przy obwodnicy mieszkają. Wiesław jako wykształcony człowiek wiedział że są rzeczy o których nie wie, więc poszedł do doradcy: „Doradzam deweloperom – tanio”. Napis na drzwiach zachęcał. Doradca objaśnił Wiesławowi wszystkie niuanse związane z Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego (nie było – „to dobrze”, powiedział doradca), opowiedział o Warunkach Zabudowy („będzie dobrze – znam Panie w Urzędzie”). Doradca mówił coś o byciu uważnym: „Niech Pan sprawdzi księgi wieczyste”. Wiesław sprawdził. „Niech Pan sprawdzi czy tam kto oleju nie porozlewał po polu”. Wiesław, pochodził po polu i sprawdził. Działka czysta była, bujna roślinność, łopiany takie wielkie, tu i tam kaczki i trzcina. Wspaniałe miejsce na osiedle, ludzie będą zadowoleni. Więc kupił Wiesław działkę.

Tanio aż tak nie było, ale Doradca obiecywał znaczne zyski. Kredyt z nawiązką się spłaci, wszystko będzie dobrze. Tak więc Wiesław znalazł sobie biuro projektowe żeby mu osiedle piękne zaprojektowali ze stawikiem na środku, miejscami na grilla i wspaniałymi ogródkami na parterach, miejscami integracji sąsiadów. Zapłacił słono projektantom, ale to najlepsza firma w okolicy była. I pojechał Wiesław nad rzekę, siadł, wędkę wyjął, piwo otworzył i tak się rozmarzył o swym pięknym osiedlu że nawet nie zauważył że szczupak mu przed nosem przynętę z haczyka wyjada. Wspaniale się Wiesław czuł. Oddychał głęboko, ciało miał lekkie i gibkie. Uśmiech mu z twarzy nie schodził. Wkurzało go tylko, że telefon, który zostawił w samochodzie nieopodal, dzwonił i dzwonił. Teściowa pewnie, nie odbieram…

Ale to nie była teściowa, to projektanci dzwonili. Oddzwonił. „Panie Wiesławie, tam się zbudować nic nie da. Tam grunt taki słaby że garażu nie utrzyma, a co dopiero pańskich bloków!”, grzmiał głos ze słuchawki. Wiesław nic nie rozumiał. Jakie znów namuły, i co że woda na pół metrze, co za plastyczne iły pod namułami, jaka znów wymiana gruntów, że tam starorzecze było kiedyś? Jakie starorzecze, przecież rzeki to tam nigdzie nie ma. Miliony? Miliony mówili. Miliony na wzmocnienia gruntu... Nie miał Wiesław tych milionów. Ziemię sprzedać musiał, za połowę, kredyt został, żona już nie… Biedny Wiesław…

Geotechniczne Due Diligence przy nabywaniu nieruchomości

Proces due diligence przy transakcjach nieruchomości obejmuje dokładne sprawdzenie wszelkich prawnych, technicznych i środowiskowych ryzyk związanych z zakupem działek lub obiektów budowlanych. O prawnym, technicznym i środowiskowym due diligence pamięta większość inwestorów. Jak pokazuje przypowieść o Wiesławie, jasna sytuacja prawna działki, brak zanieczyszczenia powierzchni ziemi i korzystne zapisy w planach zagospodarowania przestrzennego nie redukują wszystkich ryzyk związanych z możliwością wykonania planowanej inwestycji w zakładanym wstępnie budżecie.

Geotechniczne Due Diligence jest narzędziem, które pozwala na wstępną ocenę możliwości posadowienia projektowanych obiektów. Usługa ta obejmuje wykonanie otworów geotechnicznych i ustalenie rodzaju gruntów oraz ich przybliżonych parametrów geotechnicznych. Badania te można w pewnych sytuacjach wykonać jednocześnie z II fazą środowiskowego due diligence, co pozwala na zredukowanie kosztów.

Geotechniczne Due Diligence nie zastąpi wykonania dedykowanych pod projekt budowlany badań, ale może pozwolić oszacować ryzyko związane z koniecznością wykonania ewentualnych wzmocnień podłoża gruntowego na cele budowlane. Geotechniczne Due Diligence zalecane jest przy każdej transakcji kupna działki na której projektowane będą nowe obiekty budowlane, szczególnie na terenach wątpliwych, tj. w rejonach dolin rzecznych, na obszarach podmokłych lub do tej pory nigdy nie zagospodarowanych, a także na terenach poprzemysłowych gdzie występować mogą grube pakiety gruntów antropogenicznych o wątpliwej przydatności do posadowienia.

Nie bądź jak Wiesław. Bądź uważny. Zdecyduj się na geotechniczne due diligence!

Paweł Goldsztejn

Kierownik Zespołu Środowiska we Wrocławiu Wyślij wiadomość