Přehodnocení kancelářských prostor

V posledních několika týdnech se o své náhledy na dané téma podělily jak Harvard Business Review (What makes an Office Building „Healthy“ od J.G. Allena a Johna D. Macombera), tak Britská rada pro kancelářské budovy. Častým předmětem diskuse jsou otázky typu příznivějších uživatelských praktik a zlepšení ventilace včetně kvality ovzduší. Vše napovídá tomu, že první dopady po odeznění Covid-19 budou pozitivní: užší spolupráce mezi pronajímatelem a nájemníkem, která s velkou pravděpodobností může vést k debatě o flexibilnějších podmínkách pronájmu.

Během čekání na návrat zaměstnanců do práce jsme si jisti jednou věcí : nedá se s určitostí říct, jak moc se změní způsob využívání kancelářských prostor, a které z nich se nebudou schopné přizpůsobit novým požadavkům nájemců. Těmto dvěma „neznámým“ se budeme věnovat dále v textu. 

➢ Nový způsob práce v kanceláři

➢ Relevantní úpravy kancelářských prostor – za kolik ?

“Při zohlednění získaných zkušeností z období pandemie se Arcadis celosvětově zabývá problematikou stavebních a technologických úprav budov ve smyslu jejich bezpečného užívání během  obdobných stávajících pandemických omezení. Na základě tohoto jsme vypracovali analýzu relevantních doporučení pro naše nemovitostní klienty včetně benchmarkového cenového dopadu těchto úprav. Výsledkem těchto opatření/ řešení jsou v zásadě provozní i  stavebně dispoziční úpravy částí komerčních nemovitostí mající zásadní dopad na nepřerušené použití při zabezpečení všech provozních potřeb nájemců.

Součástí našich úvah může být i odpovědná revize kompletní změny užívání předmětné nemovitosti (např. změna administrativní na rezidenční využití apod. ), jelikož po ekonomickém zhodnocení může v dlouhodobém horizontu současná funkce projektu / budovy ztrácet svůj původní komerční smysl. S touto zvýšenou flexibilitou projektů našich klientů jsme také připraveni s našim týmem odborníků pomoci, ” uvádí Jan Podzimek, Vedoucí oddělení Finančních Institucí.

Některé připomínky upozorňují na základní oblasti případných změn, které by nájemci i pronajímatelé měli  prověřit. Jak už je zvykem, první podněty většinou vychází ze zkušeností nájemníků a jejich potřeb, takže relevance a důležitost jednotlivých námětů se může lišit podle konkrétního uživatele.

Potřeba upravit kanceláře tak, aby se snížilo riziko nekontrolovatelných lidských zásahů

• Bezpečností kontroly využity k hygienickým kontrolám
• Jednosměrná cirkulace pohybu, ovlivňující požární koridory
• Prostory určené pro osobní setkávání jsou vybaveny ochrannými průhlednými přepážkami omezujícími fyzický kontakt; Schůzky „ve stoje“, které budou napomáhat lepšímu využití prostoru a redukování povrchů, kterých se lidé dotýkají
• Omezená kontrolovatelná podoba systému „office buddy“ / hot desk využívající sdílené prostory a vybavení kanceláře
• Samočistící zařízení vybavené ubrousky na jedno použití a ochrannými pomůckami v blízkém dosahu

Zkvalitnění vzduchotechniky a úpravy vzduchu (stroje, prvky, zařízení)

• Zdokonalení systémů VZT / RTCH tak, aby splňovaly požadavky na čisté ovzduší, správné teploty a kvality vzduchu. Vyspělé systémy mají potenciál plnit roli přirozených dezinfekčních zařízení.
• Technologie založené na fyzickém doteku nahrazené hlasovým ovládáním nebo jinými bezdotykovými systémy   využít v  prostorech s vysokou intenzitou užívání, jako jsou dveře, toalety, zasedací místnosti a jiné veřejné prostory
• Zvýšené používání antibakteriálních povrchů a zařízení v místech s vysokou koncentrací lidí
• Rozhovor nad šálkem kávy v kancelářské kuchyňce bude doplněn novou, avšak stejně důležitou tradicí, pravidelného umývání rukou; dezinfekční přípravky a prostory vyhrazené pro s tím spojené aktivity, musí být snadno přístupné a jednoduché pro použití
• Změna chodu a provozu kanceláře s oporou v interních směrnicích zahrnující závazné instrukce ohledně čistoty a zdraví na pracovišti

Podle typických kancelářských objektů  v západní Evropě by pronajímatel nebo nájemník měl vyčlenit přibližně €30/m2* na úpravu nového vyhovujícího zázemí. Je nutno poznamenat, že tato částka nezahrnuje žádné úpravy týkající se vzduchotechniky a technického zařízení budov obecně. Pokud by měly být tyto instalace zahrnuty do celkového odhadu, náklady by se mohly vyšplhat až na €500/m2. (*Náklady nezahrnují daň a poplatky profesí; náklady odhadnuty na základě kancelářských objektů v hlavních západoevropských městech, vyjma Londýna)

U některých objektů, změny spjaté s úpravami administrativních prostor a/nebo s vylepšením vzduchotechniky a úpravy ovzduší, mohou vést k obtížnému zachování výnosu („yieldu“) z nájmu nemovitosti. V rámci změn a úprav objektu se mohou pronajímatelé a investoři potýkat s možností zásadní kompletní změnou užíváni budovy. . Vzhledem k tomu, že se dá předpokládat, že většina  posuzovaných objektů se nachází ve skvělých lokalitách s dobrými podmínky pro život a dobrým dopravním spojením, jedna z možností, která se nabízí, je částečná změna užívání a to na rezidenční nebo kombinované účely. Očekáváme zde větší flexibilitu ze strany stavebních úřadů / orgánů státní správy v rámci zaštítění zmíněných změn, ze kterých bude možné indikovat příznivé změny pro celou okolní komunitu.  

Nejistoty spojené s  valuací / oceněním nemovitostí po skončení pandemické situace Covid-19, budou postupně vyjasňovány během několika příštích měsíců. V současnou chvíli, každá společnost, která má nějaké závazky / investice v rámci kancelářských aktiv se bude podrobněji zajímat o činnosti svých nájemníků. Bylo by vhodné, aby se pronajímatelé a investoři snažili využít všech možností namodelovat si různé scénáře a situace, které by mohly nastat. Takhle se investoři mohou lépe připravit na očekávanou  „Známou Nejistotu“ v situaci po skončení Korona viru.

Klíčové body:

• Přizpůsobení kanceláří
• Nejasný výhled na to, jaké změny nastanou a kde je očekávat
• Zhodnocení bude jasnější kolem léta 2020
• Počítejme se všemi možnostmi změn hodnoty majetku
• Position with funders development risk for office re-purpose; Včasná interakce s řešením developerského rizika spojeného s úpravou kancelářských dispozic
• Snažte se získat konkurenční výhodu zajištěním objektů, rezistentních vůči výskytu budoucích rizik